No dia a dia da profissão contábil pelo fato da quantidade de obrigações a serem entregues aos órgãos reguladores, ou pelo acumulo de função dentro da Entidade, alguns detalhes nos registros contábeis acabam passando despercebido, deste modo, nosso objetivo por meio desse artigo é apresentar Maneiras de Mensurar e Reconhecer Contabilmente Propriedades Para Investimento, de modo que, possa apresentar a real posição patrimonial da Entidade no período do encerramento das demonstrações contábeis.
Primeiramente, antes de entrar na mensuração e reconhecimento, é de suma importância entender o que é uma Propriedade para Investimento, sendo que essas são, propriedades mantidas para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas, e por isso devem ser classificadas no subgrupo Investimentos, dentro do Ativo Não Circulante.
Uma propriedade para investimento gera fluxos de caixa altamente independentes dos outros ativos mantidos pela entidade. Isso distingue as propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelos proprietários para produção ou fornecimento de bens ou serviços (ou o uso de propriedades para finalidades administrativas) gera fluxos de caixa que são atribuíveis não apenas às propriedades, mas também a outros ativos usados no processo de produção ou de fornecimento. Deste modo as propriedades ocupadas pelos proprietários seguem a NBC TG 27, aplicável ao Ativo Imobilizado.
Itens Que Pode Ser Classificado Como Propriedade Para Investimento:
- terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo e não para venda a curto prazo no curso ordinário dos negócios;
- terrenos mantidos para futuro uso correntemente indeterminado (se a entidade não tiver determinado que usará o terreno como propriedade ocupada pelo proprietário ou para venda a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é considerado como mantido para valorização do capital)
- edifício que seja propriedade da entidade (ou mantido pela entidade em arrendamento financeiro) e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;
- edifício que esteja desocupado, mas mantido para ser arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;
- propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização como propriedade para investimento.
Itens Que Não São Propriedades Para Investimento:
- propriedade destinada à venda no decurso ordinário das atividades ou em vias de construção ou desenvolvimento para tal venda (ver NBC TG 16 – Estoques), como, por exemplo, propriedade adquirida exclusivamente com vista à alienação subsequente no futuro próximo ou para desenvolvimento e revenda;
- propriedade ocupada pelo proprietário (ver NBC TG 27), incluindo (entre outras coisas) propriedade mantida para uso futuro como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade mantida para desenvolvimento futuro e uso subsequente como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade ocupada por empregados (paguem ou não aluguéis a taxas de mercado) e propriedade ocupada pelo proprietário no aguardo de alienação;
- propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro.
Mensuração No Reconhecimento
A propriedade para investimento deve ser inicialmente mensurada pelo seu custo. Os custos de transação devem ser incluídos na mensuração inicial.
O custo de uma propriedade para investimento comprada compreende o seu preço de compra e qualquer dispêndio diretamente atribuível. Os dispêndios diretamente atribuíveis incluem, por exemplo, as remunerações profissionais de serviços legais, impostos de transferência de propriedade e outros custos de transação.
Mensuração Após Reconhecimento
Com as exceções indicadas nos itens 32A a 34 da NBC TG 28 – Propriedade para Investimento, a entidade deve escolher como sua política contábil ou o método do valor justo ou o método do custo e deve aplicar essa política a todas as suas propriedades para investimento.
Após o reconhecimento inicial, a entidade que escolhe o método do valor justo deve mensurar todas as suas propriedades para investimento pelo valor justo.
Em síntese a NBC TG 28 que dispõe sobre as Propriedades para Investimento permite a Entidade optar entre um ou outro método (custo ou valor justo) para todas as propriedades para investimento.
O valor justo pode ser obtido por meio de avaliador independente, o que via de regra torna preferível por ser mais confiável. E, se não existir condição de uma mensuração confiável do valor justo para uma propriedade para investimento em particular, deve-se utilizar, para essa propriedade, o método
do custo; o valor residual da propriedade para investimento deve ser assumido como zero.
Um ponto relevante merece destaque: se a entidade escolher o método do custo para registro contábil, deve, de qualquer forma, divulgar o valor justo da sua propriedade para investimento em nota explicativa.
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Por: Jaquison Ribeiro